ทนายความคดีฟ้องขับไล่ บุกรุก ผิดสัญญาเช่า ขายฝาก อยู่โดยละเมิด

คดีฟ้องขับไล่ 

คดีฟ้องขับไล่นั้นอาศัยเหตุตามกฎหมายได้ดังนี้.
1.  อาศัย       
2.  ละเมิด 
3.  สิทธิอาศัย 
4.  สิทธิเหนือพื้นดิน 
5.  สิทธิเก็บกิน 
6.  เช่า 
7.  กรณีอื่น ๆ 
 
1.  อาศัย 
     การอาศัยถือเป็นสัญญาที่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ   บุคคลสิทธินี้ก่อให้เกิดสิทธิและหน้าที่ระหว่างผู้ให้อาศัย   ถ้าผู้ให้อาศัยไม่ประสงค์จะให้ผู้อาศัย  อาศัยอยู่เมื่อใด   ผู้ให้อาศัยก็มีสิทธิจะขับไล่ผู้อาศัยออกไปได้ทันที  และผู้อาศัยก็มีหน้าที่จะต้องออกไปด้วย
     การอาศัยอยู่ในบ้าน  อาศัยทำประโยชน์ในที่ดิน  ในกรณีปกติทั่ว ๆ ไปเป็นเรื่องการตกลงยินยอมของเจ้าของทรัพย์ที่พอใจจะให้อาศัย อาจจะมีกำหนดเวลาหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้ เป็นเหตุหรือมูลฐานหนึ่งของการฟ้องคดีขับไล่ ในช่วงระยะเวลาการยอมให้อยู่อาศัย การทำประโยชน์ต่าง ๆ ดังกล่าวก็ไม่เป็นละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์ แต่ถ้าหากพ้นกำหนดระยะเวลาที่ยินยอมหรือเปลี่ยนใจไม่ประสงค์จะให้อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์จากทรัพย์อีกต่อไป การอยู่ต่อไปก็กลายเป็นละเมิด ซึ่งอาจจะมีการเรียกค่าเสียหายด้วย
 

2.  ละเมิด
     ละเมิดนั้นน่าจะกล่าวได้ว่าเป็นมูลฐานให้เกิดคดีฟ้องขับไล่มากกว่ามูลฐานอื่น เพราะการกระทำละเมิดอันจะเป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่นั้น อาจจะเริ่มต้นโดยการเป็นการกระทำละเมิด เช่น เข้าไปบุกรุก ครอบครอง ยึดถือเอาที่ดินของผู้อื่น หรืออาจจะเป็นผลมาจากกรณีอื่น เช่น การเข้าอยู่อาศัย เมื่อเจ้าของไม่ให้อยู่อาศัยต่อไป การอยู่อาศัยต่อมาก็เป็นละเมิด หรือกรณีเช่าแล้วต่อมาหมดสัญญาเช่าเจ้าของให้ออกไป แต่ไม่ออกก็เป็นการอยู่โดยละเมิด ต้องมีการฟ้องขับไล่หรือในกรณีเป็นการกระทำตามมาตรา 1337 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
 

3.   สิทธิอาศัย
     ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1402  บัญญัติว่า   บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

     จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่า  ผู้ทรงสิทธิอาศัยตามกฎหมายนั้นมีสิทธิที่จะได้เข้าอยู่อาศัยในโรงเรือนของผู้อื่น ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบกับการอาศัยตามความหมายทั่ว ๆ ไปแล้ว   จะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง   การอาศัยตามความหมายทั่ว ๆ ไปนั้น  หมายความรวมถึงการอาศัยอยู่ในที่ดินด้วย    ซึ่งอาจจะเข้าลักษณะสิทธิเก็บกิน  ผู้ทรงสิทธิอาศัยนั้นมีเพียงสิทธิอยู่อาศัยในโรงเรือน  ไม่มีสิทธิในโรงเรือนและที่ดินที่ปลูกสร้างโรงเรือนแต่อย่างใด   แต่ผู้ทรงสิทธิอาศัยก็มีสิทธิจะเก็บเอาดอกผลธรรมดา   หรือผลแห่งที่ดินมาใช้เพียงเท่าที่จำเป็นแก่ความต้องการของครัวเรือนก็ได้  ถ้าผู้ให้อาศัยมิได้ห้ามไว้โดยชัดแจ้ง(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1406 )  สิทธิอาศัยนั้นเป็นสิทธิเฉพาะตัว   โอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก ( ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1404 ) และในกรณีที่สิทธิอาศัยนั้นไม่มีกำหนดเวลา  สิทธิอาศัยนั้นจะเลิกเสียในเวลาใด ๆ ก็ได้   แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1403  วรรคสอง )
 

4.  สิทธิเหนือพื้นดิน
     ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา   1410  วางบทบัญญัติไว้ว่า “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น

โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง   หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดินนั้น” 

     จากบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นว่า   สิทธิเหนือพื้นดินนั้นเป็นกรณีที่ผู้ทรวงสิทธิมีกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของโรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง  หรือสิ่งเพาะปลูกในที่ดิน  แต่ไม่มีสิทธิในที่ดินที่ใช้สิทธิเหนือดังกล่าว   โรงเรือน  สิ่งปลูกสร้าง  หรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดินแต่อย่างใด

     สำหรับการได้มาซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินนั้น   อาจได้มาโดยทางนิติกรรมหรือโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมก็ได้  สิ่งที่ต้องสนใจเป็นพิเศษเกี่ยวกับกรณีที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่โดยอาศัยมูลฐานในเรื่องสิทธิเหนือพื้นดินก็คือ   การบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีไม่มีกำหนดเวลา  ซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1413  ดังนี้

     “ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้  ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้  แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร   ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้  ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง   หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง”
 

5.  สิทธิเก็บกิน
     ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา   1417  วรรคแรก  บัญญัติว่า
“อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธินั้นมีสิทธิครองครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น”

     เมื่อพิจารณาตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้วจะเห็นได้ว่า  สิทธิเก็บกินนั้นเป็นสิทธิที่ทำให้สามารถครอบครอง ใช้ ถือเอาประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิเก็บกิน จะก่อให้เกิดขึ้นได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สิทธิเก็บกินเป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1418)
 

6.  เช่า
     การเช่านั้นก็เป็นมูลฐานอย่างหนึ่งที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่จำนวนมากเหมือนกับกรณีของการขับไล่อันเกิดจากละเมิด ข้อสังเกตของการเช่าในส่วนที่เกี่ยวกับคดีฟ้องขับไล่น่าจะกล่าวได้พอสังเขป  ดังนี้

      1.  ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สิน ออกให้เช่า

      2.  กรณีผู้ให้เช่าไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ได้ฟ้องคดีโดยตั้งรูปเรื่องอ้างความเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า (มิได้อ้างว่าเป็นผู้มีอำนาจให้เช่าได้) ผู้เช่าย่อมต่อสู้ได้ว่า ทรัพย์พิพาทไม่ใช่ของผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีอำนาจฟ้องตามสัญญาเช่า

      3.  สัญญาเช่าทรัพย์ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ  ดังนั้น  สิทธิของผู้เช่าในการฟ้องบุคคลภายนอกที่ยุ่งเกี่ยวกับทรัพย์พิพาทอยู่ จะแยกพิจารณาได้ 2 กรณี ดังนี้
          ก.  กรณีทำสัญญาเช่าแล้ว  แต่ยังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินให้เช่า หากมีบุคคลอื่นครอบครองทรัพย์สินอยู่ ผู้เช่าจะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าฟ้องบังคับขับไล่ออกไปไม่ได้ เพราะฐานะของผู้เช่ามีเพียงบุคคลสิทธิไม่อาจใช้ยันหรือบังคับต่อบุคคลภายนอกได้ ผู้มีสิทธิฟ้องในกรณีก็คือ ผู้ให้เช่า ผู้เช่าจะทำได้ก็เพียงการเรียกร้องจากผู้ให้เช่าฐานผิดสัญญาเช่าหรือรอนสิทธิ
          ข.  ในกรณีที่มีการทำสัญญาเช่าและมีการส่งมอบทรัพย์สินให้ครอบครองแล้ว หากมีใครมารบกวนขัดขวางการครอบครองใช้ประโยชน์ กรณีนี้ผู้เช่าก็มีสิทธิฟ้องร้องได้ด้วยตนเอง

      4.  สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ

      5.  สัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษ

     กรณีเป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษนั้น จะมีลักษณะพิเศษแตกต่างไปจากการเช่าแบบธรรมดา จึงต้องทำความเข้าใจให้ดี เหตุที่จะทำให้เป็นการเช่าแบบต่างตอบแทนพิเศษนั้นมีได้หลายกรณี เช่น การปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง หรือพืชผลลงในที่ดินของผู้อื่นเพื่อการหาประโยชน์เป็นเวลานาน การก่อสร้างต่อเติมทรัพย์ที่จะเช่าเพื่อเป็นการต่างตอบแทนกับการที่จะได้เช่าระยะยาว การออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง เป็นต้น สัญญาเช่าแบบนี้เป็นสัญญาไม่มีแบบ ผู้เช่าตายสัญญาไม่ระงับ สามารถตกทอดไปยังทายาทได้

6.  กรณีเช่าช่วง
     กรณีเช่าช่วงนั้น หากเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ คือผู้ให้เช่าเดิมยินยอมด้วย หรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ ผลก็คือจะทำให้ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม ผิดกับกรณีเช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้เช่าช่วงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเดิมเมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย

เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญา
     การบอกเลิกสัญญานั้นมีผลต่อการฟ้องคดี โดยเฉพาะในกรณีที่ว่ามีการบอกกล่าวเลิกสัญญากันโดยถูกต้องหรือไม่ เมื่อจะมีการบอกกล่าวเลิกสัญญาก็ต้องดำเนินการตามมาตรา 566  กล่าวคือ บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย  แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน
 

7. กรณีอื่น ๆ
     นอกจากมูลฐานที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่ตามที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังมีกรณีอื่น ๆ อีกหลายประการที่เป็นเหตุให้เกิดการฟ้องขับไล่ได้  เช่น กรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา 1360                                                                 

 อ้างอิง  :  คดีฟ้องขับไล่ ,สุพิศ   ปราณีติพลกรัง , 10 ธันวาคม 2534 , บริษัท กรุงสยาม  พริ้นติ้ง  กรุ๊พ จำกัด

ตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาที่น่าสนใจคดีเช่าทรัพย์ กรณีถือว่าผู้ให้เช่าบุกรุกบ้านตนเองหรือไม่อย่างไร

ผู้เช่าบ้านผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าและไม่ออกจากบ้าน เจ้าของผู้ให้เช่าจะตัดน้ำตัดไฟ และตัดกุญแจเปิดบ้านเองได้หรือไม่

มีตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ดังนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2535

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 420, 537, 564

   จำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย

        โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าอู่รถยนต์ของโจทก์มีกำหนด 1 ปีค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนธันวาคม 2527 ตลอดมา ครบกำหนดสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์บอกเลิกสัญญาจำเลยเพิกเฉย ขอให้ขับไล่จำเลย ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระเป็นเงิน 34,000 บาท และค่าเสียหายอัตราเดือนละ 2,000บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2529 จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอู่ของโจทก์

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าอู่เป็นสัญญาต่างตอบแทนมีระยะเวลาเช่า 10 ปี จำเลยชำระค่าเช่าแล้วแต่โจทก์ไม่ยอมออกใบเสร็จรับเงินให้ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เมื่อวันที่ 27มกราคม 2529 โจทก์ตัดท่อและงดส่งน้ำให้จำเลย เป็นการละเมิด ทำให้จำเลยขาดผลกำไรเดือนละ 15,000 บาท คิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 60,000บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ให้ชดใช้ค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ชำระค่าเช่าและค่าน้ำแก่โจทก์ โจทก์จึงชอบที่จะงดส่งน้ำให้จำเลยได้ไม่เป็นละเมิดขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลย ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง 32,000 บาท และชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2529 จนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกไปจากอู่พิพาท ให้ยกฟ้องแย้ง

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้ง

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2528 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 16 เดือน เป็นเงิน 32,000บาท โจทก์ได้ตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเมื่อวันที่ 27 มกราคม2529 เห็นว่านอกจากจำเลยจะเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตลอดมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2528 และสัญญาเช่าอู่พิพาท เอกสารหมาย จ.1 มีกำหนดเวลาที่แน่นอนย่อมจะระงับสิ้นไปตั้งแต่วันที่4 ธันวาคม 2528 ซึ่งเป็นวันครบกำหนด 1 ปี โดยโจทก์ไม่ต้องบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 568 ขณะที่โจทก์ตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาจึงเป็นเวลาที่จำเลยครอบครองอู่พิพาทอยู่โดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อโจทก์โจทก์จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย ศาลอุทธรณ์ภาค 1พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512          แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย. แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นและยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่. ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข. จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้.

การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้. ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้. เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์. ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362แล้ว.(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 29/2511).

      โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของห้องพิพาท โจทก์เป็นผู้เช่าห้องพิพาท จำเลยกับสมัครพรรคพวกได้ปิดประตูห้องพิพาทและขู่บังคับมิให้โจทก์เข้าไปในห้อง โดยเจตนารบกวนการครอบครองไม่ให้โจทก์เข้าเกี่ยวข้องอยู่อาศัยโดยปกติสุข ขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362, 83, 84 ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว คดีมีมูล จำเลยให้การปฏิเสธต่อสู้ว่า ห้องพิพาทเป็นของจำเลย โจทก์ไม่ได้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยและไม่ใช่ผู้เสียหาย ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยปิดประตูห้องพิพาทโดยสุจริต เพราะผู้เช่าคืนห้องให้แก่จำเลย ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับว่า จำเลยมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 ให้ปรับ 600 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์จำเลยโต้แย้งสิทธิกันในทางแพ่งเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่โจทก์ทำไว้กับเจ้าของเดิม หากจำเลยเห็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป ก็ชอบที่จะดำเนินการตามกฎหมายเพื่อรักษาสิทธิของตน ไม่มีอำนาจโดยพลการที่จะปิดห้องที่โจทก์ครอบครอง และยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่ากันอยู่นั้นได้ แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้ และเห็นว่า การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้ ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้ เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์ ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามความหมายแห่งประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 แล้ว การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิด พิพากษายืน.

สรุปได้ว่า

1.กรณีที่   ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อผู้ให้เช่า   จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย