กรณีผู้เช่าบ้านไม่จ่ายค่าเช่าและสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วผู้ให้เช่าจะตัดน้ำตัดไฟ หรือตัดกุญแจเข้าครอบครองบ้านได้หรือไม่

มีตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ดังนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2535

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ม. 420, 537, 564

จำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย

        โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าอู่รถยนต์ของโจทก์มีกำหนด 1 ปีค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนธันวาคม 2527 ตลอดมา ครบกำหนดสัญญาแล้วจำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์บอกเลิกสัญญาจำเลยเพิกเฉย ขอให้ขับไล่จำเลย ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระเป็นเงิน 34,000 บาท และค่าเสียหายอัตราเดือนละ 2,000บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2529 จนกว่าจำเลยจะออกไปจากอู่ของโจทก์

จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าอู่เป็นสัญญาต่างตอบแทนมีระยะเวลาเช่า 10 ปี จำเลยชำระค่าเช่าแล้วแต่โจทก์ไม่ยอมออกใบเสร็จรับเงินให้ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เมื่อวันที่ 27มกราคม 2529 โจทก์ตัดท่อและงดส่งน้ำให้จำเลย เป็นการละเมิด ทำให้จำเลยขาดผลกำไรเดือนละ 15,000 บาท คิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 60,000บาท ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ให้ชดใช้ค่าเสียหายจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 15,000 บาท

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ชำระค่าเช่าและค่าน้ำแก่โจทก์ โจทก์จึงชอบที่จะงดส่งน้ำให้จำเลยได้ไม่เป็นละเมิดขอให้ยกฟ้องแย้ง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลย ให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง 32,000 บาท และชำระค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท นับแต่เดือนพฤษภาคม 2529 จนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกไปจากอู่พิพาท ให้ยกฟ้องแย้ง

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

จำเลยฎีกา ศาลชั้นต้นสั่งรับฎีกาเฉพาะส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้ง

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนมกราคม 2528 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 16 เดือน เป็นเงิน 32,000บาท โจทก์ได้ตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเมื่อวันที่ 27 มกราคม2529 เห็นว่านอกจากจำเลยจะเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตลอดมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2528 และสัญญาเช่าอู่พิพาท เอกสารหมาย จ.1 มีกำหนดเวลาที่แน่นอนย่อมจะระงับสิ้นไปตั้งแต่วันที่4 ธันวาคม 2528 ซึ่งเป็นวันครบกำหนด 1 ปี โดยโจทก์ไม่ต้องบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 568 ขณะที่โจทก์ตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาจึงเป็นเวลาที่จำเลยครอบครองอู่พิพาทอยู่โดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อโจทก์โจทก์จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย ศาลอุทธรณ์ภาค 1พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น

พิพากษายืน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1/2512      แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย. แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นและยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่าอยู่. ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข. จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้.

การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้. ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้. เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์. ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362แล้ว.(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 29/2511).

      โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของห้องพิพาท โจทก์เป็นผู้เช่าห้องพิพาท จำเลยกับสมัครพรรคพวกได้ปิดประตูห้องพิพาทและขู่บังคับมิให้โจทก์เข้าไปในห้อง โดยเจตนารบกวนการครอบครองไม่ให้โจทก์เข้าเกี่ยวข้องอยู่อาศัยโดยปกติสุข ขอให้ลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362, 83, 84 ศาลชั้นต้นไต่สวนมูลฟ้องแล้ว คดีมีมูล จำเลยให้การปฏิเสธต่อสู้ว่า ห้องพิพาทเป็นของจำเลย โจทก์ไม่ได้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยและไม่ใช่ผู้เสียหาย ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยปิดประตูห้องพิพาทโดยสุจริต เพราะผู้เช่าคืนห้องให้แก่จำเลย ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับว่า จำเลยมีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 ให้ปรับ 600 บาท จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์จำเลยโต้แย้งสิทธิกันในทางแพ่งเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่โจทก์ทำไว้กับเจ้าของเดิม หากจำเลยเห็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิอยู่ในห้องพิพาทต่อไป ก็ชอบที่จะดำเนินการตามกฎหมายเพื่อรักษาสิทธิของตน ไม่มีอำนาจโดยพลการที่จะปิดห้องที่โจทก์ครอบครอง และยังโต้แย้งสิทธิตามสัญญาเช่ากันอยู่นั้นได้ แม้ห้องพิพาทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ของจำเลย แต่เมื่อโจทก์ยังครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ ถ้าจำเลยเข้าไปกระทำการใด ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยก็มีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 ได้ และเห็นว่า การที่จำเลยใช้ไม้กระดานตีขวางทับประตูห้องที่โจทก์ครอบครองในขณะที่โจทก์ไม่อยู่และปิดห้องไว้ ทำให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องไม่ได้ เป็นการล่วงล้ำเข้าไปในอำนาจการครอบครองของโจทก์ ถือได้ว่าเข้าไปกระทำการรบกวนการครอบครองของโจทก์โดยปกติสุขตามความหมายแห่งประมวลกฎหมายอาญามาตรา 362 แล้ว การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิด พิพากษายืน.

สรุปได้ว่า

1.กรณีที่   ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามสัญญาและเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าจำเลยยังคงครอบครองอู่ที่เช่าโดยไม่มีสิทธิที่จะอ้างได้ตามกฎหมายเป็นการละเมิดต่อผู้ให้เช่า   จึงชอบที่จะตัดไม่ให้จำเลยใช้น้ำประปาเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับอยู่ได้ ไม่เป็นการละเมิดต่อจำเลย